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ご存知ですか?マイホームを売却したときの税金のこと

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マイホームを売却

不動産を売却した場合、その儲けについては譲渡所得として所得税と住民税が課税されますが、マイホームなどの居住用不動産を譲渡した場合は優遇規定があり、税金がかからないことも珍しくありません。

そこで、今回はマイホームを売却したときの税金について解説していきます。

 

譲渡所得のしくみについて

譲渡所得の計算方法

マイホームに売却は譲渡所得になりますので、まずは譲渡所得について説明します。

譲渡所得の計算式

譲渡所得 = 譲渡収入 ー(取得費 + 譲渡経費)

ここでいう取得費とは、譲渡直前の帳簿価額をいい、土地の場合は買ったときの値段そのままですが、建物の場合は買ったときの価額から、買ったときから売却時までに価値が減少した部分を差し引いた金額となります。

この減少した価値の計算についてはこちらの記事をご覧ください。

譲渡経費とは、譲渡に際して発生した費用で、仲介手数料や登記費用、立退料などが該当します。

 

譲渡所得の種類

また、譲渡には総合譲渡と分離譲渡があります。

総合譲渡は主に車や宝石などの動産が対象になり、分離譲渡は土地や建物などの不動産が対象になります。

総合譲渡は、給与所得・不動産所得・事業所得・配当所得・一時所得・雑所得などの総合課税となる所得と一緒に合算されて、超過累進課税の税率が適用されます。

分離譲渡は、他の所得とは区別して、土地・建物などの譲渡益に対し、所有期間に応じた税率が適用されます。

その年1月1日における所有期間が5年以下⇒短期譲渡(所得税30.63%・住民税9%
その年1月1日における所有期間が5年超 ⇒長期譲渡(所得税15.315%・住民税5%

※所有期間のカンタンな判定の仕方
譲渡年ー取得年<6年 ⇒短期譲渡
譲渡年ー取得年 ≧6年 ⇒長期譲渡

 

譲渡益が発生した場合

マイホームなどの居住用財産を譲渡して譲渡益が生じた場合には、その譲渡益から3,000万円の特別控除額が差し引かれます。

この特別控除額があるため、よほどの値上がりがない限り、譲渡益が生じても税金がかかることはありません。

また、3,000万円を控除してもなお譲渡益が残る場合でも、その年1月1日における所有期間が10年超のときは、残りの譲渡益のうち6,000万円までの金額については所得税10.21%・住民税4%の軽減税率が適用されます。

注意点

これらの優遇規定も一定の条件があり、その条件を満たさないと適用がありません。

  • 親や子などの直系血族・配偶者・生計一親族・自分が株主の同族会社等に対する譲渡は対象外
    ※別生計の兄弟姉妹はOK
  • 前年・前前年にこれらの居住用財産の課税の特例を受けていないこと
  • 新居の居住年を含む前後5年内にこれらの規定の適用がある場合には、新居について住宅ローン控除を受けることができない
  • 適用を受けるには確定申告書を提出すること

譲渡益が出た場合で、新しいマイホームを購入するときは、居住用財産の買換え特例という制度もありますが、納税を先送りするだけの規定ですので、ここでは割愛します。

 

譲渡損失が発生した場合

土地・建物等の譲渡損失は、土地・建物等の譲渡益でなければ通算することできませんが、マイホームの譲渡損失については、一定の要件を満たせば、給与所得や事業所得などの総合課税の所得、山林所得、退職所得との損益通算ができます。
さらに、損益通算しても引ききれない損失は翌年以後3年間繰り越すことができます。

新たにマイホームを購入する場合

新たなマイホームを住宅ローンで購入する場合です。

適用要件
  • 譲渡する居住用財産のその年1月1日における所有期間が5年超
  • 買換えする居住用財産を住宅ローンで購入(床面積50㎡以上・借入期間10年以上など住宅ローン控除の対象となる借入金と同じ要件)
  • 譲渡年の翌年末までに買換えする居住用財産を購入すること
  • 購入日から購入年の翌年末までに居住すること
  • 親や子などの直系血族・配偶者・生計一親族・自分が株主の同族会社等に対する譲渡・取得でないこと
    ※別生計の兄弟姉妹はOK
  • 繰越控除の場合は合計所得金額が3,000万円以下であること(損益通算は3,000万円超でも可能)
  • 前年・前前年に居住用財産の課税の特例を受けていないこと
  • 前年以前3年内の年においてこの規定の適用を受けていないこと

また住宅ローン控除との併用も可能です。

 

新たにマイホームを購入しない場合など

譲渡するマイホームの住宅ローンの残債がある場合で、賃貸住宅に入居するとき、住宅ローンで新居を取得しないとき・住宅ローン控除の対象とならない住宅ローンで新居を購入するときは、譲渡代金でも返済しきれない残債を限度(残債ー譲渡対価)として、総合課税の所得、山林所得、退職所得との損益通算や繰越控除ができます。

適用要件
  • 譲渡する居住用財産のその年1月1日における所有期間が5年超
  • 譲渡するする居住用不動産を償還期間10年以上の住宅ローンで購入
  • 親や子などの直系血族・配偶者・生計一親族・自分が株主の同族会社等に対する譲渡でないこと
    ※別生計の兄弟姉妹はOK
  • 繰越控除の場合は合計所得金額が3,000万円以下であること(損益通算は3,000万円超でも可能)
  • 前年・前前年に居住用財産の課税の特例を受けていないこと
  • 前年以前3年内の年においてこの規定の適用を受けていないこと

 

まとめ

マイホームを譲渡した場合には、譲渡益が発生しても譲渡損失が発生しても優遇規定があります。

これらの優遇を受けるためには、確定申告書の提出が必要ですので、必ず確定申告をしましょう。

 

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