民泊の課税関係が国税庁よりFAQの形式で公表されました。
2018年の6月より住宅宿泊事業法が施行され、これから民泊を本格的に始めようとお考えの方もいらしゃるかもしれません、
そのような方々に向けて、民泊を始める前に知っておいた方がいい税金の話として、そのFAQをひとつひとつ確認していきます。
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所得区分はどうなる？
所得区分は原則、雑所得になります。
これは民泊が住宅宿泊事業法により「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」「随時その所有者等の居住の用に供されている家屋」という要件があり、宿泊日数も年間180日という制限があるためです。
また、寝具の賃貸料やクリーニング費、水道光熱費が対価に含まれている宿泊業なので、不動産所得にも該当しません。
基本的に雑所得なので次のような制限があります。
- 損益通算ができない（他の雑所得とは可）
- 損失の繰越控除ができない
- 資産損失が雑所得の金額を限度（赤字にならない）
- 青色申告の適用を受けられない
一方、その事業規模が、専ら民泊で生計を立てられているのであれば事業所得に該当し、上記の項目の適用を受けられます。
必要経費はどうなる？
民泊で必要経費になるものとしては、主に次のものがあります。
- 仲介業者に支払う手数料
- 管理費用や広告宣伝費
- 水道光熱費
- 通信費（Wi-Fiなど）
- 照明器具の購入及び設置費用
- 宿泊者用の日用品等購入費
- 家屋の減価償却費（民泊に利用している部分）
- 固定資産税
- 事業用資金の借入金利子
問題なのは水道光熱費や固定資産税、減価償却費のように、民泊にかかる部分と生活にかかる部分にまたがる経費です。
これらは合理的な基準で分けるのですが、一番わかりやすいのが床面積と日数です。
民泊部分の経費＝共通経費×（民泊部分の床面積／全体の床面積）×（民泊の稼働日数／365日）
住宅ローン控除はどうなる？
住宅ローン控除は、居住している部分にしか適用はありません。
また、店舗併設住宅でも適用はありますが、住宅部分の床面積が全体の1／2以上でなければ、住宅ローン控除自体を使うことができません。
これは民泊でも同様で、民泊部分が建物全体の床面積の1/2以下である必要があります。
なお、民泊の稼働期間が年間を通じて1ヶ月未満程度の場合は、全体を居住用部分として住宅ローン控除を受けられます。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除はどうなる？
居住用の建物や土地を譲渡した場合には、その譲渡益から3,000万円の特別控除を受けられます。
もちろん居住用財産が対象ですので、民泊に使用している部分については、その適用はありません。
しかし、居住しなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日（平成30年6月から居住しなくなって場合には平成33年12月31日）までに譲渡した場合には、その居住しなくなった部分についても3,000万円控除の適用があります。
これは民泊においても同様で、民泊に使用し始めた日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すれば、3,000万円控除を受けることができます。
なお、この特例は元々住んでいた家屋を民泊に転用した場合に適用されるもので、最初から民泊用に購入した家屋については適用がありません。
消費税はどうなる？
宿泊料
民泊の利用者から受け取る宿泊料は消費税の課税対象になります。
これが海外からの旅行者が宿泊した場合でも消費税の課税対象です。
ウェブサイトへの掲載料
国内事業者に支払う場合
仕入税額控除の対象ですので、売上にかかる消費税額から控除できます。
国外事業者に支払う場合
一方、国外事業者に支払う場合は、消費税の課税方式により取扱いが異なります。
| 原則課税で課税売上割合95％以上の場合 簡易課税の適用を受ける場合 |
仕入税額控除はできない |
| 原則課税で課税売上割合95％未満の場合 | 仕入税額控除できる 同額を課税標準額に加算（リバースチャージ） |
まとめ
- 所得区分は雑所得または事業所得
- 民泊部分と生活部分にまたがる費用は床面積と日数などで按分計算
- 民泊部分は基本的に住宅ローン控除の対象にならない
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除は基本的に対象外だが、転用から3年以内の売却なら可能な場合もある
- 民泊の宿泊料は消費税の課税対象
今回のFAQの公開で、必要経費の具体例や計算方法など、迷いやすいところが明らかになりました。
按分に必要な床面積と日数を把握しておく必要がありますね。
住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業により生じる所得の課税関係等について｜国税庁HP
